En el ámbito de los arrendamientos rústicos, la expropiación forzosa de un predio plantea interrogantes clave sobre la continuidad de los contratos y los derechos indemnizatorios de los arrendatarios. Esta problemática se enmarca en el conflicto entre la titularidad de los arrendadores, los derechos de los arrendatarios y el interés público que motiva la expropiación.

Para los arrendamientos rústicos, la legislación y la jurisprudencia han puesto más énfasis en el derecho a la indemnización que en la continuidad del contrato. La falta de una protección similar a la de la LAU para predios rústicos ha llevado a una situación en la que los arrendatarios dependen del régimen expropiatorio para salvaguardar sus derechos patrimoniales.

Los arrendamientos rústicos en España se rigen por la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR), que regula los contratos de terrenos destinados a explotaciones agrícolas, ganaderas y forestales. La LAR contempla derechos específicos de los arrendatarios, como el derecho de adquisición preferente (arts. 22 a 27 LAR). Sin embargo, cuando una transmisión de la propiedad se realiza mediante una expropiación, el régimen de la LAR se subordina a la normativa especial de la Ley de Expropiación Forzosa (LEF).

La jurisprudencia ha establecido que cuando se expropia un terreno rústico arrendado y su valor se incrementa debido a un cambio de calificación urbanística (por ejemplo, de rústico a urbano), el arrendatario tiene derecho a recibir una compensación que refleje este nuevo valor.

La Ley de Expropiación Forzosa (LEF) establece que la indemnización debe abarcar los derechos patrimoniales del arrendatario, incluyendo el incremento en el valor de la finca. De hecho, el artículo 54 de la LEF considera los derechos derivados de los contratos de arrendamiento como parte del patrimonio del arrendatario, lo cual incluye la participación en el justo precio cuando el cambio de calificación urbanística incrementa significativamente el valor de la finca. Por tanto, el arrendatario tiene derecho a recibir una parte proporcional de este valor actualizado.

El Tribunal Supremo, en múltiples ocasiones, ha subrayado el derecho del arrendatario a recibir una compensación justa que incluya no solo el valor de la tierra, sino también los ingresos y beneficios esperados. Por ejemplo, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de octubre de 2018 (STS 3924/2018), se reafirma la obligación de una indemnización completa que contemple la pérdida de la tierra y los ingresos derivados de la explotación económica del terreno arrendado. El Tribunal Supremo establece en su fallo varios principios relevantes:

• Derecho del Arrendatario a la Indemnización Completa: La sentencia reafirma que los derechos arrendaticios constituyen un bien patrimonial protegido que debe ser adecuadamente compensado en caso de expropiación. Por tanto, la indemnización no se limita al valor del contrato de arrendamiento, sino que debe incluir el lucro cesante o la pérdida de beneficios esperados de la explotación.

• Criterio de Evaluación del Daño: El Tribunal sostiene que, en el caso de un arrendamiento rústico expropiado, la indemnización debe incluir tanto el valor de la tierra arrendada como los ingresos que el arrendatario habría obtenido durante el tiempo restante del contrato. En este sentido, se toma como base el rendimiento que la explotación agrícola había estado generando antes de la expropiación.

• Protección de los Derechos Económicos del Arrendatario: La sentencia enfatiza la importancia de garantizar una compensación justa que abarque la totalidad de los derechos económicos que el arrendatario pierde como consecuencia de la expropiación. Esto incluye no solo el valor de la posesión, sino también la pérdida de ingresos esperados y los costos asociados al cese forzoso de la actividad.

Este enfoque de la jurisprudencia se centra en proteger el valor económico de los derechos arrendaticios en casos donde el cambio de calificación genera un incremento del valor de la finca. Por ello, se ha reconocido que el arrendatario debe ser indemnizado proporcionalmente, garantizando así una protección patrimonial integral.

En situaciones donde la expropiación tiene como objeto un proyecto cuya ejecución no es inmediata, la jurisprudencia ha optado por proteger la continuidad de la explotación rústica. Por ejemplo, el Tribunal Supremo ha señalado que el arrendatario tiene derecho a continuar la explotación hasta el inicio efectivo de las obras expropiatorias, siempre que no exista impedimento legal o contractual. Esta interpretación busca garantizar la estabilidad económica del arrendatario y evitar perjuicios indebidos antes de la ejecución material del proyecto de interés público.

La expropiación forzosa de predios rústicos arrendados plantea desafíos particulares que deben abordarse tanto desde la perspectiva legislativa como judicial. Si bien la LEF otorga un marco indemnizatorio para proteger a los arrendatarios, la normativa no garantiza una continuidad del arrendamiento como lo hace para los predios urbanos.

El Tribunal Supremo ha intentado paliar esta situación con interpretaciones que buscan equilibrar los derechos del arrendatario y el interés público. Sin embargo, la falta de una normativa específica sobre la continuidad de arrendamientos rústicos en caso de expropiación deja un vacío legal que afecta a aquellos arrendatarios que dependen de la explotación de la tierra para su subsistencia.